lördag 23 februari 2008

Amorteringstider på 91 år!



Bostadsmarknaden har länge boomat i stora delar i världen. Att priserna stigit i USA är ganska känt likaså att det sedan något år tillbaka har börjar falla tillbaka med 5-10% i årstakt med lite lokala avvikelser. En intressant länk till The New York Times finns här där man kan se prisökningstakten de senaste 20 åren i olika amerikanska städer (kvartalsvis). Mönstret är tydligt.

USA är långt ifrån ensamt om stora prisökningar på bostäder de senaste 5-8 åren. I Europa har det också skett enormt stora prisökningar och vi har i Sverige haft en större procentuell prisökning än USA men vi släpar efter något vad gäller prisnedgången men det ser ut som vi nu har passerat toppen och priserna komma att falla tillbaka något.

Utöver USA och Europa finns samma mönster i Indien och Asien och det skrämmade är att det finns ganska kraftiga inslag av spekulationer.

Den relativt lilla prisnedgången i USA har kostat enorma pengar för låneinstituten och drabbat företag långt utanför USA (England, Tyskland, Frankrika mm). Man vill nästan inte spekulera i vad som händer om vi till exempel får en årlig 10% nedgång tre år i följd. Kanske skulle arabiska och kinesiska investare på allvar gå in som räddande investare i de stora internationella finanshusen och skjuta fram sina maktpositioner? Eller blir det en riktig tuff recenssion med soppkök i gatuhörnen? Troligen inte så länge som sysselsättningsgraden kan hållas på dagen höga nivåer.

I Sverige är snitt amorteringstiden idag hela 91 år. Om man köper en villa när man är 20 år är man alltså skuldfri vid 111! Jag håller med min finska kollega som säger ”det är nog lättare att amortera sina lån medan man arbetar”. Det innebär att om man köper en villa vid 20 och går i pension vid 60 år bör man betala av lånet på 40 år. Köper man villan i 30 års åldern minskar avbetalningstiden till 30 år. Generellt tror jag 30 år är en vettig avbetalningsperiod på en villa. Det är också ett mycket vanligt upplägg i USA att man amorterar av huset på just 30 år samt att man binder räntar för hela perioden. Samma upplägg är vanligt i Malaysia. Man slipper alltså obehagliga ränteöverraskningar under lånets avbetalningsperiod. Det finns tillräckligt med andra osäkerheter i livet som arbetsmarknaden, sjukdom, nya skatteregler, energikriser mm.

Att svenskarna numera i snitt amorterar av sina bostadslån på 91 år är tillsammans med det låga ränteläget är huvudorsakerna till att huspriserna skenat iväg i Sverige. Bankerna skapar kunder som blir trogen banken ”tills döden skiljer oss åt”. Om de svenska bankerna hade haft en överenskommen amortingsstandard om 30 år hade prisökningen skett mera kontrollerat, svenskarna inte varit så skuldsatta och man skulle klara av en prisnedgång betydligt bättre. Nu behövs inte så stora nedgångar på bostadsmarknaden för att skulderna överskrider tillgångarna. Detta är kanske inte så farligt så länge man har ett jobb men blir konjunkturen sämre med högre arbetslöshet kan det bli en rysare.

Bankerna är alltså en av bovarna i prisuppgången och det har ivrigt konverterat ”amorteringspengar” till ”räntepengar” i kampen om marknadsandelar och vinsttillväxt. Det gynnar förstås bankerna i ett kortare perspektiv med högre vinster. Men det innebär också en högre risk. Framtiden får utvisa om det gjort korrekt riskbedömning. Har det inte gjort det blir det de i slutändan de ”solida” bankkunderna, aktieägarna och staten som får ta smällen. Personligen tror jag att en 30-års regel hade varit mycket sunt och även om bankerna inte tillämpar regeln kan man alltid göra det själv.

Har man bostadslån och lite aktier/fonder bör man alltid fråga sig själv vid varje investeringstillfälle: Ger denna investering en högre avkastning än en extra amortering på bostadslånet? Det är kanske inte så lätt att svara på men amorteringen ger i alla fall en säker garanterad avkastning. Om man har ett bostadslån med amorteringar och man gör en investering (ex köp av aktier) så belånar man i princip bostaden för att ”spekulera” på börsen. Många skulle nog tveka för att öka huslånet med 500 000 kr och köpa aktier men egentligen tar man det beslutet varje gång man köper aktier (under förutsättning att man har lån) eftersom alternativet att amortera extra alltid finns. Att amortera är aldrig fel som jag ser det, vid behov kan man ju använda huset som säkerhet. Hur "amorteringsaggresiv" man vill vara beror förstås på den egna situationen där faktorer som inkomst, familj etc väger in. Jag ser fram emot den dag mina lån är borta och det kommer då att ger utrymme för mera investeringar, resor och annat.

17 kommentarer:

Cristoffer sa...

Mycket välskrivet inlägg där det inte finns så mycket att kommentera utan att mer hålla med.

Anders Arnerlöf sa...

Hej Christoffer!
Tack for positiv feedback!

Frisk Ekonomi sa...

Bra skrivet! Jag tror själv på amorteringar och försöker amortera mycket samtidigt som jag sparar. I mitt fall känns det viktigt att bygga upp en ekonomisk buffert också, hade jag varit frisk kanske jag bara amorterat tills det mesta i låneväg var borta.

Marcus sa...

Mycket klokt du skriver. Har aldrig riktigt tänkt att när man investerar så belånar man bostaden. En mycket intressant tanke.

Anonym sa...

Hej, har läst dina inlägg nu under en tremånadersperiod och måste berömma dej för dina kloka inlägg om aktier och ekonomi i allmänhet.Vet inte vem du är,vilken bakgrund du har men nån slags akademiker måste du väl vara?Fortsätter läsa dej i fortsättningen med stort nöje...

Diversifierad sa...

Hej Anders.

Trots att jag generellt är en förespråkare av att amortera ordentligt måste jag ändå ifrågasätta egenvärdet med att äga huset till 100%. Huset är ju ändå värt en del, och när man så småningom går bort lämnar man ju inte bara skulderna, utan även huset till sina arvingar. Så länge husvärdet överstiger belåningen borde det vara dom till glädje.

Det är så klart skönt att ha så lite lån som möjligt, men samtidigt måste man komma ihåg att det är väldigt förmånligt i det här landet att låna till bostad i och med ränteavdraget. Jag vill minnas att du, liksom jag, ifrågasatt ränteavdragets lämplighet men för tillfället finns det i alla fall.

För er som inte läst min artikel om Amortingstakt på Kapitalnet vill jag gärna tipsa om den, där jag tar upp vidare tankar i ämnet.

Anders Arnerlöf sa...

Hej Frisk Ekonomi,
Jag haller absolut med att man bor ha en buffert ocksa om nagot ovantat dyker upp. Samtidigt ar ju bostaden i sig ocksa en buffert (om den inte ar fullt belanad forstas) aven om den inte ar lika "snabb" som ett bankkonto.

Hej Marcus,
Tack for kommentarerna. Glad att jag gav dig en annan synvinkel :)

Hej Anonym,
Tack for de uppmuntrande kommentarerna och att du laser min blogg! Det finns lite info om mig i hogerspalten under "om mig".

Hej Diversifierad,
Fordelen med att aga huset till 100% vid pension ar bla att man kan klara sig pa relativt lite pengar da boendekostnaderna kan hallas nere. Vem vet hur stor pensionen egentligen blir (inflation, finanskrascher, demografiska forandringar, skatter, krig etc), mycket kan handa. Sedan kan det vara skont att kunna "lamna over" sin bostad obelanad till barnen som kanske vill behalla det som lant/sommarhus och det vore kanske inte finasiellt mojligt om det ingick stora skulder.

Jakob sa...

Jag lånade 500 000 kr när jag köpte min bostadsrätt 2005 (totalt kostade den 750 000 kr). Jag har som mål att någon gång under det året jag fyller 30 år (2011), dvs 6 år efter att jag lånad pengarna så ska antingen skulden vara helt avbetald eller så ska jag ha investeringar (aktier, fonder och pengar på kontot) som motsvarar den delen av skulden som är kvar. Nu när halva tiden gått så håller ännu den planeringen.

Jag skulle även vilja göra ett tillägg till din kommentar:
"Har man bostadslån och lite aktier/fonder bör man alltid fråga sig själv vid varje investeringstillfälle: Ger denna investering en högre avkastning än en extra amortering på bostadslånet?"

Därefter bör man även ställa följdfrågan: Vad kommer jag sova bäst om natten av, att vara skuldfri eller att ha aktier och fonder för ett par hundratusen.

jonas bremberg sa...

Sverige behöver lite sunt förnuft som det här.. det är guld..!
tack..! /brembe

Anders Arnerlöf sa...

Hejsan Jakob,
Haller fullstandigt med dig om att man skall vaga varje investering mot en extra amortering.

Och att det ar viktigt att sova gott om natten, man bor darfor valja en riskprofil som man ar langsiktig komfortabel med och aven tanka pa att samre tider hinner kanske komma innan lanet ar betalt tillbaka.

Det verkar som om du har en aggresiv amorteringsplan pa din bostad. Det ar superduperbra som jag ser det. 2011 kan du da svanga om flodet fran ranta/amorteringar till investeringar medans du har vanan inne att avsatta kapital manadsvis. Helt ratt och jag kor enligt samma spar.

Hej Jonas,
Tack for den kommentaren!

Miss Golightly sa...

Hejsan!

Jag, eller rättare sagt min förre man och jag, har planerat vår ekonomi så att vi köpt hus i sån prisklass att vi kunnat betala av inom en tioårsperiod. Ett lån är alltid en KOSTNAD (utom i tider då inflationen varit så hög att den ätit upp lånet..). Detta har ju också gjort att vi haft kapital sparat i fastigheten som kunnat användas som grundplåt för nästa husköp. Vi har bytt hus tre gånger. Första huset köpte vi i 25-årsåldern. Kostade då för femton år sen ungefär 300 000 här på landet. De slantarna hade vi betalat tillbaka när det blev dax för flytt till nästa hus fyra år senare. Detta hus kostade oss 500 000.- med renoveringskostnader. Värdet på det förra huset hade dock inte ökat spec mycket. Lånade ett par hundra tusen igen som betalades av på ca tre år (detta var under vår småbarnsperiod). Huset blev dock snabbt för trångt.
När vi flyttade till vår 1,5-miljonersvilla för sju år sedan hade vi en grundplåt på drygt halva beloppet. Detta lån amorterades också snabbt ner och var färdigbetalat när min man flyttade ut för två år sedan.

Detta förfarande att bygga upp huskapitalet lite i taget har gjort att vi betalat förhållandevis lite i ränta eftersom lånen aldrig varit spec stora. Detta har gjort att amorteringsutrymmet i vår ekonomi har varit större och återbetalningen har gått snabbt varje gång.

Jag bor nu i en villa som är värd ca 2,5 miljoner, pga den stora prisuppgången här i området.Jag äger huset till ca 80 %. De kvarvarande lånen ska jag ha betalat inom en tioårsperiod. Bara för att jag kan!

Anders Arnerlöf sa...

Hej Ms. Golightly!
Way to go! Det later som en bra "bostadskarriar". Vi har gjort nagot liknande och har idag mycket lite skulder och hog amorteringstakt. Vi kanner folk som har mycket storre skulder och som dessutom amorteringar betydligt mindre an vad vi gor. Skrammande!

Jimmie sa...

Jag håller med dig i mycket i inlägget, men samtidigt kan jag tycka att det är inget självändamål i att amortera ner ett huslån till 0. Det är ju snarast en form av sparande där det finns många andra alternativ. Förmodligen är det för de allra flesta dock en mycket bra idé då sparade pengar på konto eller fonder gärna bränner i fickan på ett annat sätt än vad ett övervärde i huset gör.

Det man också kan fundera på i sammanhanget är att även om du inte amorterar på det nominella beloppet, så amorterar du ändå indirekt så länge som inflationen är positiv. Med en inflation om 2%, så har du "amorterat" 45% på 30 år. Är inflationen 3%, så har lånet minskat mätt i dagens penningvärde med 60% efter 30 år.

Det ironiska i sammanhanget är att när inflationen var hög och bostadspriserna var, som det ser ut nu, undervärderade, så amorterade folk ganska mycket. Men nu när inflationen är låg, och bostäderna troligtvis övervärderade så amorterar man inte alls... Dessutom så binder man inte ens räntan eftersom alla "vet" att räntan ska förbli låg för alltid...

Jag ser det inte som helt osannolikt att huspriserna går ner en bit i sverige, och går de ner så kommer bankerna tvinga folk med höga lån till att börja amortera, vilket kommer späda på nedgången ytterligare... Att köpa ett fullbelånat hus idag utan att ens ha marginal att amortera, ja då är man nog ute på ganska djupt vatten. Det kan gå bra, men också riktigt dåligt.

Anders Arnerlöf sa...

Hej Jimmie,
Tack for bra kommentarer. Precis som du papekar tror jag att amorteringar kan "tvinga" folk att spara slantar som annars hade konsumerats upp.

Investeringar i fastigheter ar ett bra knep att tjana pengar eftersom man har tiden pa sin sida. Man amorterar langsamt ned lanet och inflationen okar vardet pa fastigheten sa att gapet mellan tillgang och skuld hela tiden.

Du har ocksa helt ratt i att inflationen ger en "gratisamorteringar". Dock maste man komma ihag att ett hus "avskrivs" normalt pa 50 ar vilket innebar att man maste gora lite storre renoveringar nu och da (nytt tak, badrum, kok, varmesystem mm) och om man inte amorteringar finns risken att man okar lanet vid varje storre renovering sa att relationen mellan bostadsvarde och lan riskeras att hallas konstant.

Stefan sa...

Många intressanta funderingar runt det här med amortering...

Själv amorterar jag inte alls för tillfället, utan lägger allt på sparande istället, fonder och lite aktier.

Man får ju dessutom skattelättnader på 30% av inbetalad ränta och den procentsats som blir kvar är inte svår att överträffa med en välbalanserad mix av hedgefonder och väl valda tillväxt- och/eller råvarufonder.

Bättre då att göra en ordentlig avbetalning när man misstänker att börsen kommer vända, eller räntorna går upp.

Eller...?

Anders Arnerlöf sa...

Hejsan Stefan,
Fordelen med lan ar som du sager att de ar avdragsgilla. Och att inflationen nastan ar i niva med nettorantan vilket gor att man idag lanar mkt billigt.

Sedan vet ingen hur priserna pa aktier och fastigheter gar de narmaste aren. Vilken strategi man har ar forstass personligt. En huvudregel tycker jag att man skall klara en rejal marknadssattning eller att rantorna stiger eller i varsta fall en kombination av dessa.

Familjeekonomi.se sa...

Det bästa blogginlägget jag har läst.
Inspirerade mig att diskutera för och nackdelar med en amortering, där denna artikel har en given plats.