Kungsleden

Kungsleden meddelade förra veckan att man köper 13 fastigheter från Västerås stad. Det är en blandning av bostäder för äldreboende samt lokaler som hyrs ut till Mälardalens Högskola. Totalt köper man 63 394 kvm för 1 050 miljoner kr. Hyresintäkterna är ca 87 miljoner. Intäkten per kvm är alltså ca 1372 kr per kvadratmeter och år. Det låter högt för att vara i Västerås vilket nog innebär att fastigheterna är i bra skick och läge samt att förra hyresgästen sett till att maxa hyrorna så gott det går. Om vi antar att kostnaden för uppvärming, underhållning etc kostar 200 kr/kvm blir det ca 12 Mkr. Om man köper husen kontant får man cirka (87-12)/1050 = 7,1 % i avkastning. Detta strax över Kungsledens snitt över deras direktavkastning för samtliga fastigheter.

Priset är ca 12 gånger intäkterna. Eller 16,5 kSEK per kvm.

Jag har följt Kungsleden sedan börsintroduktionen 1999 och inte minst förra VD Jens Engwall gjorde ett kanonjobb. Under tidigt 2000 tal köpte Kungsleden fastigheter med mycket bra avkastning samt att räntorna var i nedåtgående trend. Detta ledde till lägre räntekostnader och högre värdering på sina fastigheter. Kungsleden har nog en av mina bästa placeringar tillsammans med Getinge. Fjolårets utdelning från Kungsledning var större än den initiala investeringskostnaden. Den mycket höga utdelningen från Kungsleden bygger dels på att man har köpt/köper högavkastande fastigheter. Oavsett om de ligger i Västerås eller i en Stockholmsförort. Dels bygger den på att man hela tiden säljer vissa fastigheter med vinst. Detta fungerar bra då fastigheterna stiger snabbt i värde. Lugnar marknaden ner sig eller till och med faller blir det mycket svårare för att inte säga nästintill omöjligt att sälja fastigheter med vinst. Sker detta måste det utdelningsgrundande resultatet nästan uteslutande komma ifrån den operativa driften. Det innebär nog att Kungsledens utdelning kommer att minska framöver under några år. Under Kungsledens börsår har driftnettot sakta men säkert dalat från drygt 8% till drygt 6%. Resultatet per aktie från driftnettot är cirka 6-7 kr/aktie. (utdelningen under 2007 var hela 11 plus 11,5 i inlösen, totalt 21,5kr per aktie) Efter sista årets kursfall står aktien i ca 63 kr. Utan fastighetsaffärerna borde man kunna dela ut minst 4 kr per aktie vilket motsvarar 6,3% direktavkastning. Samtidigt är förstås fastighetsbolag ränteberoende (om man inte är skuldfri förstås) och risken finns alltid att räntekostnaden går upp. Exempelvis skulle en dubblering av räntan öka räntekostnaderna med ungefär 500 miljoner vilket skulle radera bort uppemot 60% av driftsnettot och minska direktavkastningen radikalt. En dubblering är kanske dock inte riktigt realistiskt och eftersom Kungsleden har olika förfallningstider på sina lån skulle höjningen kommer succesivt och man väljer då förmodligen att snarare amortera lån än att dela ut vinst till aktieägarna. Går räntan ned blir det snabb hävstång åt andra hållet.

Långsiktigt kommer nog Kungsleden att fortsätta att ge bra kastning även om vinster från deras fastighetsaffärer skulle totalt utebli under några år. Samtidigt bör man veta att Kungsleden är relativt ränteberoende och att merparten av deras utdelningsgrundande resultat historiskt baseras på positiva fastighetsaffärer.

Det är bra att äga fastigheter när inflationen stiger, klyftan mellan marknadsvärdet på fastigheterna och lån ökas utan att man amorterar.

Kungsleden blir mer och mer inriktade på äldreboende och kanske man en dag delar aktien så att det blir en del fastighetsbolag och en del ”äldreboende”. Renodlig och tydlighet brukar premieras av marknaden. Jag kommer att behålla mina Kungsleden men inte köpa fler aktier då akten är mitt tyngsta innehav samt att det just nu är svårt att veta hur räntan och fastighetspriserna kommer att utvecklas under de närmaste åren. Kanske kan man få förtur till deras äldreboende om man är aktieägare :)