Efter veckans dystra börsfacit kan man undra om detta är början på en större justering eller bara ett temporärt hack i kurvorna? De flesta storföretag har kunnat uppvisa siffor i nivå med de väldigt högt ställda förväntningarna. Man kan skönja lite tecken här och där att tillväxten avtar i tex ABB, Caterpillar & lastbilstillverkarna. Kina växer fortfarande så det knakar och även kinesernas spekulation i aktier. Till slut blir det som ett pyramidspel och de flesta som kommit in sent på marknanden förlorar pengar (gäller både aktier och fastigheter).
Svallvågorna från Supremelånemarknaden i USA har även drabbat EU och andra delar av världen. Det blir intressant att se hur närmaste tiden kommer att se ut.
Jag gjorde imorse en snabb översyn av vår ekonomi. Hur klarar vi kraftiga ras och ränteförändringar?
I princip kan man dela upp våra tillgångar i fyra olika delar:
1) Villa
2) Kommersiella fastigheter
3) Aktier
4) Kontanter
Största tillgången ligger i
villan. Vi har små lån och amorterar mycket. En räntehöjning har i princip ingen effekt på vår ekonomi. Skulle värdet på fastigheten halveras så vore det heller ingen katastrof då vi inte har några planer på att sälja den. Många tror att fastigheter ALLTID går upp och väljer därför att amortera väldigt lite eftersom värdet snabbt ökar på fastigheten och de ser inte vitsen i att amortera. Exempelvis hade man i USA en period som startade 1958 där fastighetspriserna gick ner med cirka 2% per år. Perioden varade i 20 år. Import från Asien och östeuropa har hållit många priser i schack de sista 10 åren men byggmarknaden har varit tämligen oberörd. Jag tror att det finns en enorm potential att minska på byggkostnaderna i Sverige men då måste material och arbete få röra sig fritt över EUs gränser utan inblanding från stat eller fack. Dessutom måste kommunerna se över sina regler för att förenkla byggandet. En ny villa borde inte kosta mera än 10 000 kr per kvm plus kostnaden för tomten.
Vad gäller de
kommersiella fastigheterna (ägs gemensamt av mig och mina syskon) så är vi lite mer räntekänslig. Dock klarar vi av ett ränteläge som är cirka 10% enheter högra än idag och förhoppningsvis kommer inte räntan att hamna i det intervallet den närmaste 10 årstiden och under tiden hinner vi amortera av en del vilket minskar räntekänsligheten. Samtidigt har vi bundit räntan med olika bindingstider så det tar lång tid innan en stor räntehöjning får full genomslagskraft. Vi spekulerar dessutom inte i värdestegring utan fastigherna skall ha positiva driftsöverskott så att ägarna inte behöver tillsätta kapital vid renoveringar etc. Det innebär att ett fall på fastighetsmarknanden inte betyder så mycket utan ger snarare chans att köpa fler fastigheter billigt.
Aktierna har gått upp rejält de sista åren. Värdeökningen av portföljen har varit cirka 100% de sista 4 åren. Vissa har surat kring nollan, någon har gått ner lite medans de flesta har gått mycket bra och några enormt bra (300-400%). En nedgång på börsen är alltid tråkig men kommer med jämna mellanrum. Om kurserna faller med exempelvis hela 50% vore det riktigt surt men ingen katastrof utan förmodligen skulle det öppna sig bra köpmöjligheter. Faller börsen ytterligare blir det stora chanser till fynd. Jag har ett antal bolag jag gärna skulle vilja köpa men dagens värdering är alltför hög.
Lite lättillgängliga
kontanter är bra att ha om något oförutsett inträffar eller om det blir rea på börsen. De sista åren har jag ökat kontantdelen (i absoluta tal) och planerar att fortsätta med det ett par år till.
Summan av detta är att vi klarar både börsfall och ganska kraftig uppgång av räntan utan att egentligen behöva göra något även om vårt kapital går lite upp och ner. Cirka 20% av aktierna är i fastighetsbolag (Kungsleden & Hufvudstaden), detta innebär att cirka 75% av våra tillgångar är knutna direkt eller indirekt till fastighetssektorn. En väldigt stor exponering mot fastigheter med andra ord. Samtidigt kan ett fastighetsfall snabbt ändra på detta. En annan stor exponering är svenska aktier. Merparten av innehaven är svenska bolag. Många bolag är dock väldigt internationella så förhoppningsvis kan de ta en hygglig del av tillväxten i BRIC länderna och andra tillväxtmarknader.
Utöver ovan fyra delar har jag en pensionsdel som innhåller en ganska blandad kompott med relativt låg risk men med mera internationell profil. Mer om denna del senare.
